Перепланировка квартиры

Покупайте в приложении Каталог Onlíner и получите шанс выиграть один из трех Samsung Galaxy S25 Series!

С перепланировкой сталкиваются многие из нас — и счастливые новоселы, получившие ключи от своей студии в свежей высотке, и владельцы жилья в хрущевке, уставшие от крохотных кухонь и проходных комнат. Пытаясь выжать максимум из того, что оставил после себя застройщик, некоторые люди слишком увлекаются процессом и забывают обо всех правилах. Закончиться все это может не только штрафом и потерянным временем (иногда приходится возвращать все как было), но и угрозой безопасности всему дому! Но не волнуйтесь: мы создали подробный гайд о том, как преобразить свою квартиру так, чтобы в будущем не столкнуться с проблемами.

Зачем получать разрешение на перепланировку?

— Многие владельцы квартир не понимают, зачем им согласовывать перепланировку. Считают: «Это моя квартира, что хочу, то и делаю», — уверяет руководитель «Проектного бюро „ТЕКТОНИКА“» Елена Кондратьева. — Белорусское законодательство действительно не такое строгое, как, например, в России, и позволяет некоторую свободу действий, но с несколькими важными условиями.

Первое — перепланировка не должна угрожать безопасности жилого дома и его несущей способности. Второе условие — она не может нарушать сохранность инженерных систем. И третье, но тоже немаловажное — все метаморфозы в вашей квартире никак не должны затрагивать интересы проживающих рядом людей.

Если подытожить, суть такова: «Твори, что вздумается, главное, не ломай само здание и не мешай соседям».

Регулируется порядок перепланировки Постановлением Совета Министров Республики Беларусь №384 от 16 мая 2013 года.

Какие работы нужно согласовывать?

Если ремонт не ограничивается лишь отделкой жилья и включает действия, требующие внесения корректировок в технический паспорт, то это уже перепланировка.

Условно такие работы можно разделить на четыре группы:

• изменение площади и количества помещений;
• затрагивание несущих конструкций;
• устройство гидро-, паро-, звуко-, теплоизоляции;
• замена или перенос систем газоснабжения, отопления, мусороудаления, газоудаления.

Подробнее поговорим о каждой из них.

Изменение площади и количества помещений

В целом планировка может быть любой: захотели вы трешку вместо двушки — закон этому не препятствует. Количество комнат и их размер не нормируются, в этом смысле полет фантазии владельца никто не сдерживает. Правда, кое-какие ограничения все же существуют.

К жилым комнатам нельзя присоединять балконы и лоджии

Довольно часто в базе Onlíner «Дома и квартиры» можно встретить жилье, в котором между одной комнатой и, например, лоджией нет ни стенки, ни окон, ни раздвижных дверей. Таким образом собственники хотят увеличить полезную площадь помещения. Но так делать нельзя.

— Когда вы убираете стену, балкон или лоджия автоматически становятся отапливаемыми. А это запрещено, так как увеличивается нагрузка на тепловые сети всего дома и прохладнее становится не только в вашей квартире, но и в квартирах соседей, — отмечает Елена. — Подобные помещения в принципе нельзя утеплять, в том числе устанавливать радиаторы, делать подогрев пола. В противном случае у соседей снизу может почернеть потолок на балконе, начнет образовываться иней, будут запотевать стекла. Еще до запрета мало кто делал хорошее утепление пола на лоджии — для этого нужно 250 мм минваты, а значит, не обойтись без ступеньки. Таких неудобств никто не хотел и обычно ограничивался слоем в 50 мм. Вот и получалось, что у человека лоджия прогревалась, а у соседа — минусовая температура и ряд проблем.

Бездумно сносить стену между балконом и комнатой нельзя также из соображений безопасности.

— В квартире существуют два эвакуационных выхода: дверь в подъезд и, собственно, балкон. Если первый заблокирован, логично, что остается второй. И поэтому на балконе или лоджии обязательно должен быть противопожарный простенок — глухая стена шириной 1,20 метра, за которой можно спрятаться от языков пламени и дождаться спасателей. Исключением являются этажи, расположенные на высоте до 15 метров от земли (до пятого этажа. — Прим. Onlíner), — считается, что человек может самостоятельно эвакуироваться из окна.

А вот на шестом этаже и выше противопожарный простенок необходимо оставить. Однако лазейка все-таки существует: снести его можно, если установить вместо него специальное противопожарное стекло, которое может препятствовать огню и его распространению примерно 45—60 минут. Правда, стоит одно такое окно от 7000 до 12 000 рублей — тратить подобную сумму захочет далеко не каждый.

— Единственный законный способ сделать лоджию или балкон более функциональными — поставить остекление, расширить существующие проемы и убрать подоконные части.

Комната без естественного света — табу

В попытках вместить все и даже больше в свою квартиру собственники часто размещают спальню или кабинет в «труднодоступных» уголках — например, там, где предусмотрена гардеробная или кладовая. А чтобы в этой зоне было хоть какое-то естественное освещение, обычно ставят стеклянные перегородки. Правда, такой свет считается «вторым», и его недостаточно.

— В каждой жилой комнате, а также на кухне, обязательно должно быть окно — в помещение должен попадать солнечный свет, должна быть возможность проветривания. Подобные нормы продиктованы заботой о здоровье людей, даже если они сами о нем не беспокоятся.

Объединять гостиную и кухню с газовой плитой запрещено

Модные планировки с просторными кухнями-гостиными, появившиеся в новостройках, уже давно добрались и до старого жилого фонда. Оно и понятно: тесниться на маленьких хрущевских кухнях уже не очень хочется. Но с таким преображением квартиры нужно быть осторожным.

— Между кухней, оборудованной газом, и жилой комнатой обязательно должен быть дверной проем. Какой именно будет дверь — откатной, раздвижной, — значения не имеет. Расширять такую кухню в сторону другого помещения тоже нельзя, она должна остаться в своих габаритах. А если хочется иметь полноценное общее пространство, придется отказаться от газовой в пользу электрической плиты.

Перепланировка в здании — памятнике архитектуры:

— отказ от газовой плиты в пользу электрической;

— объединение кухни с жилой комнатой;

— изменение геометрии санузлов;

— выделение постирочной;

— изменение конструкции пола;

— замена радиаторов;

— установка приточно-вытяжной вентиляции.

А если хочется поменять местами кухню и спальню (да, и такие запросы бывают), то следует помнить: если у соседей сверху и снизу остается газовое оборудование, то размещать жилую комнату над или под их кухнями нельзя. Подобная реконструкция (это считается именно реконструкцией, а не перепланировкой, но об этом позже) возможна только если и у вас, и у соседей электроплиты.

С санузлом осторожно

По словам Елены, сейчас самый популярный запрос на перепланировку — это изменения санузла. Типовые варианты часто не соответствуют современным требованиям и не позволяют вместить все необходимое — от бойлера до стиральной и сушильной машин. Кто-то объединяет туалет с ванной комнатой, кто-то хочет увеличить размеры… Все это возможно, но с некоторыми нюансами.

— Запрещено размещать санузел над кухней или жилой комнатой у соседей. Допускается его небольшое расширение (не более чем на 25% от его площади) в сторону жилого помещения, но с дополнительной гидро- и звукоизоляцией. Нельзя, чтобы ваша душевая кабина была прямо над кроватью соседей или вода шумела так громко, что не давала им спать.

Фотограф Сергей Пилипович

Фотограф Сергей Пилипович Пример перепланировки:

— объединение двух жилых комнат;

— изменение границ санузлов и устройство душевого поддона;

— замена радиаторов;

— отказ от газовой плиты и размещение электрической;

— увеличение ширины и высоты проема в несущей стене.

Перепланировка затрагивает несущие конструкции — что делать?

Бывает, что перепланировка касается и несущих конструкций — например, нужно увеличить уже существующий проем в стене или добавить еще один. Подобная процедура требует серьезных расчетов и особых согласований с прохождением госстройэкспертизы.

— Порой владельцы вырезают проходы в несущих стенах без их усиления металлоконструкциями. Это может привести к опасным последствиям вплоть до обрушения сооружения, — утверждает Елена. — Но рано или поздно хозяевам все равно приходится укреплять проемы. Причины разные: по стене пошла трещина, соседи узнали о незаконной перепланировке и обратились в заинтересованные службы, покупатели отказались приобретать такую квартиру… В итоге собственник вынужден делать усиление, от которого отказался в самом начале.

Если планируется установка новых перегородок или изменение конструкции полов, нужно учитывать характеристики перекрытий. Важно помнить, что увеличение нагрузок на них может изменить работу несущих конструкций и привести к деформации или разрушению плит, а это ставит под угрозу безопасность всего здания.

— Бывает, люди хотят кирпичные перегородки, а они слишком тяжелые для плиты. Или собираются залить стяжку в панельке, хотя плита на это не рассчитана. От дополнительных нагрузок она может изогнуться, деформироваться, на ней могут появиться трещины.

Как быть с коммуникациями?

Любое вмешательство в систему отопления необходимо согласовывать. Даже если речь идет о переносе радиаторов на другое место или увеличении их мощности, это может нарушить баланс всей отопительной системы в доме. Ошибки при замене батарей могут привести к тому, что в квартирах соседей станет холоднее, а при запуске отопления будут возможны протечки и затопления. Все работы должны сопровождаться гидравлическими испытаниями и актами, подтверждающими их безопасность.

— Еще более строгий контроль — за системой газоснабжения. Все-таки газ — это источник повышенной опасности, поэтому ничего нельзя переделывать самостоятельно и без разрешения соответствующих инстанций, — говорит Елена.

С электричеством чуть проще. Если вы просто хотите заменить старую проводку на новую, как-то иначе проложить ее по квартире, передвинуть розетки, то можно обойтись без согласований. А вот залезать в счетчик или переносить его просто так нельзя. То же самое с увеличением мощности — например, при переходе с газовой плиты на электрическую, когда стандартных 6 кВт на квартиру не хватает и нужно 10. В этом случае необходимо получать технические условия в ЖКХ, согласовывать изменения с районными электросетями, разрабатывать проект…

— То же самое касается и водопроводной системы: в своей квартире можно самостоятельно прокладывать трубы, менять их разводку и т. д. Главное, не трогать общедомовые стояки. Также из-за особенностей дома у вашей эксплуатирующей организации могут быть свои требования к строительным работам: как штробить стены, какие розетки ставить — накладные или врезные… Об этом лучше узнать заранее.

Изоляционные работы тоже не так просты

— Многие не осознают значимость изоляционных работ и то, какое отношение они имеют к перепланировке, зачем их согласовывать. Но на самом деле это очень важная составляющая ремонта, — поясняет Елена. — Возьмем санузел. Когда вы увеличиваете или уменьшаете его размер, вы нарушаете слой гидроизоляции, предусмотренный застройщиком. Обычно его заводят на все стены на 300 мм в высоту — получается единый слой, который вам нужно восстановить. А для этого необходим проект, иначе протечек не избежать.

Сохранить нужный уровень звукоизоляции тоже важно. Вы ведь не хотите слушать жалобы соседей на то, что «ходите по их головам»?

— Следует внимательно относиться к замене пола в старом доме. Например, вы хотите вместо деревянного покрытия в хрущевке положить плитку. Или снять линолеум на звукоизолирующей основе в панельке. Без дополнительной шумоизоляции вы рискуете нарваться на конфликты с другими жильцами. В новостройках другой подход: у каждого здания есть эксплуатационный паспорт от застройщика, который хранится в обслуживающей организации. В нем написано, из каких материалов можно возводить перегородки, какая конструкция у пола и какое напольное покрытие допустимо. После приобретения квартиры ознакомьтесь с этим документом и постарайтесь его соблюдать. Так вы избежите лишних проблем.

Важно соблюдать параметры звукоизоляции, относящиеся не только к внешним стенам жилья, но и к внутренним.

— Некоторые люди ставят между санузлом и жилой комнатой (или кухней) стену из стеклоблоков. Но она не проходит по параметрам изоляции воздушного шума: когда вы принимаете душ, человек в спальне будет все слышать, а так нельзя. Нужны другие материалы — кирпич, керамзитобетон, гипсокартон с минватой. Если же вы по собственной инициативе хотите улучшить защиту от шума в своей квартире, на это тоже нужно разрешение.

Можно ли согласовать перепланировку самостоятельно?

— Если перепланировка простая и не подразумевает разработку полноценного проекта, можно согласовать ее по упрощенной схеме, — утверждает Елена. — Владелец в силах самостоятельно создать схематичный эскиз. Достаточно распечатать копию плана из технического паспорта, нанести от руки все изменения и описать их в текстовом формате.

Ну а если преобразования касаются несущих конструкций, коммуникаций (газовой или отопительной системы), изоляционных работ, то здесь без проекта не обойтись.

— Важно правильно выбрать проектную организацию. Она должна быть аттестована. Перед заключением договора желательно проверить проектировщика в реестре действующих аттестатов соответствия, чтобы в будущем не возникло проблем с вводом жилья в эксплуатацию.

По словам Елены, многие недооценивают важность этих документов.

— Заказчики часто обращаются к нам с готовыми решениями на перепланировку и просят, например, начертить только гидроизоляцию. Однако есть требования, по которым нужно разрабатывать полноценный проект на всю квартиру, даже если причиной этого стал только один вид работ. Мы рекомендуем не пренебрегать ими.

Согласно подсчетам эксперта, в среднем проект перепланировки стоит от 350 рублей.

Как проходит согласование?

Эта процедура состоит из двух этапов. Еще до начала строительных работ человек подает свой план-схему или полноценный проект в администрацию района. Если никаких замечаний нет, ему выдается разрешение на перепланировку.

Когда ремонт завершен, владелец жилья получает решение об утверждении актов приемки выполненных работ, а затем новый технический паспорт и свидетельство о собственности.

Согласование перепланировки по упрощенной схеме занимает два-три месяца.

Если же требуется проект, процедура немного усложняется, так как необходимо привлекать аттестованных проектировщиков, технический надзор и подрядчиков.

Как быть с «самоволкой»?

По словам Елены, самовольные перепланировки встречаются часто. Даже в базе Onlíner полно квартир с лоджиями, оборудованными радиаторами, или с объединенными гостиной и кухней, оборудованной газом. Почему так происходит? Кто-то не понимает, что нужно согласование, или считает, что сделать его можно позже. А кто-то не находит времени, желая побыстрее начать ремонт и размышляя так: «Никто об этом не узнает». Вынуждены расстроить: все тайное рано или поздно станет явным.

— Обычно о самовольных перепланировках узнают во время капитального ремонта или проверки коммуникаций. Бывает, государственным органам жалуются соседи или бывший партнер, желающий отомстить. А иногда человек, который годами безуспешно пытается продать недвижимость, наконец понимает: что-то здесь не так, — отмечает Елена. — Сейчас люди уже не такие беспечные. Если они замечают в квартире, которую хотят приобрести, что-то подозрительное, то сразу звонят проектировщикам и уточняют, соответствует ли жилье всем нормам.

Однако продать квартиру с «самоволкой» все-таки возможно, считает эксперт. Если факт незаконной перепланировки нигде не зафиксирован, можно убедить покупателя в том, что она согласована и соответствует техпаспорту или же изменения такие незначительные, что разрешение не требуется. Если человек поддается на эти уговоры и все-таки приобретает жилье, вся ответственность за незаконную перепланировку ложится на его плечи.

В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях (статья 22.12), за нарушение правил пользования жилыми помещениями предусмотрены следующие штрафы:

— за перепланировку без изменения несущей способности здания — до 20 базовых величин;

— за перепланировку с изменением несущей способности — до 30 базовых величин.

Однако штрафом все не ограничится. Владельцу квартиры все равно придется узаконить перепланировку. Для этого нужно будет обращаться в специализированную организацию, которая выдаст техническое заключение о том, что планировка соответствует всем нормам. Часто это оказывается не так и собственнику приходится разбирать все то, что он сделал, и приводить жилье в изначальный вид. А это дополнительные деньги, время и нервы.

Перепланировка — это еще не все…

Если вы думаете, что перепланировка — это сложно, долго и мучительно, то вы просто не знаете о реконструкции. В нее входят более сложные виды работ. Давайте изучим их подробнее.

Деление одной квартиры на две

Этот вариант актуален для владельцев больших квартир, которые никак не могут продать их и поэтому хотят разделить на несколько самостоятельных объектов. Однако сделать это не так просто из-за ряда проблем.

• Парковочные места. В каждом доме есть норма обеспеченности парковками, рассчитанная исходя из количества жилья. Если в доме было 40 квартир, а после разделения стало 41, появляется вопрос: где взять дополнительное машино-место? Вариантов немного: если у собственника поблизости уже есть выкупленное место на паркинге, он может предоставить подтверждающие документы. В противном случае найти или создать новое место практически нереально: для этого нужно выделение земельного участка и т. д.
• Электрическая мощность. На одну квартиру с электроплитой выделено 10 кВт, а после дробления требуется больше. В таком случае необходимо техническое обоснование, что в доме есть запас мощности и возможность протянуть дополнительный кабель от вводно-распределительного устройства.
• Инсоляция. Если одна из новых жилплощадей окажется без доступа к солнечному свету (например, все окна окажутся на северной стороне), проект не пройдет согласование.

Получившаяся квартира №1

Получившаяся квартира №2

Объединение нескольких квартир в одну

Такая реконструкция популярна у многодетных семей, которым выдается несколько жилплощадей на этаже и их нужно объединить в одну. Для этого в несущих стенах делаются проемы, ведущие из одной квартиры в другую, переделывается коммуникации (ставится один электросчетчик и т. д.), оставляется лишь одна кухня вместо двух.

Увеличение площади за счет общедомовых помещений

Некоторые люди стремятся расширить свою жилплощадь, присоединив к квартире тамбур, часть чердака… Но для этого необходимо получить согласие остальных собственников — не менее 70%.Это бывает довольно непросто: всегда найдется тот, кто не готов расставаться с общедомовым имуществом, даже если сам он им даже не пользуется.

Случается и такое, что соседи требуют компенсацию: «Поставишь за свой счет новые качели на детской площадке — будут тебе и необходимые подписи».

Пример реконструкции с созданием нового перекрытия в двухуровневом пространстве. В квартире была зона со вторым светом. Собственники захотели заделать проем площадью 9 кв.м. и организовать на этой площади жилую комнату. 

Устройство веранды на площади террасы

Если у квартиры есть терраса, ее можно превратить в веранду — холодное, но закрытое помещение, которое добавляется к общей площади квартиры. Для этого там делается остекление, устанавливается крыша.

Создание антресоли

Антресоль — это дополнительное пространство, которое можно создать с помощью специальных строительных конструкций. Полноценным вторым этажом ее считать нельзя, но кое-какую дополнительную площадь таким образом получить можно: сделать там спальное место, зону хранения или кабинет.

Однако сделать такую реконструкцию можно не в каждой квартиры, ведь высота потолков в помещении должна быть более трех метров.

Перенос кухни в жилую комнату

Этот вариант реконструкции популярен среди владельцев небольших квартир. Например, если в двушке появляется ребенок, родители могут захотеть сделать из кухни детскую, а зону готовки переместить в гостиную.

Однако перенос кухни — это сложный процесс, которые требует переноса всех коммуникаций, а также соблюдения норм, о которых мы писали выше.

— Реконструкция квартиры требует больше времени и усилий, чем перепланировка. Процесс занимает больше шести месяцев, включая обязательную госстройэкспертизу и сотрудничество с аттестованной инженерной организацией, — подытоживает Елена Кондратьева.